“隐形共有人”之痛

尽管夫妻婚后购房，我国的家庭习惯于只将一方作为房屋的权利主体加以登记。实践中，未登记在权属证明上的共有人称为“隐形共有人”。在房屋买卖的情形下，“隐形共有人”的权益往往会受到影响，引起诉讼。　

张大娘与李大爷系夫妻关系，1972年6月11日登记结婚。2005年，夫妻二人购买了房产一套。2009年11月7日，李大爷在张大娘毫不知情的情况下私自与王先生及房产中介公司签订了《房屋居间买卖合同》及《补充协议》。王先生向李大爷支付了定金5万元，余款未付。后他们因房屋买卖发生争议，王先生将李大爷起诉到了法院。法院判决房屋买卖合同有效、继续履行。此后，张大娘在家无意中发现了判决书，因此二人发生了争吵。
　　 张大娘认为该房屋属于二人的共同财产，李大爷在未征得其同意的情况下，无权擅自处分房产。张大娘一气之下，将丈夫李大爷、购房者王先生和中介公司起诉至法院，请求法院确认合同无效，并由被告承担诉讼费。
　    李大爷说：张大娘所说基本符合实情，同意大娘的第一项诉讼请求，但不同意承担本案诉讼费。
　　被告王先生认为自己和李大爷签订合同时审查房屋是否为夫妻共同财产的义务。王先生见过房产本，上面只有李大爷自己的名字。现在是夫妻两人看房屋涨价了，想反悔，是恶意的。王先生主张买卖合同是有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告房地产经纪公司认为签订合同时，房产证上只有李大爷自己的名字，并没有张大娘的名字，不应承担任何责任。
　　 法院最终判决驳回了张大娘的诉讼请求。

评析：
　  公示公信是物权的基本原则。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。本案中，据所有权证记载，该房屋共有情况为单独所有，购买人王先生有理由相信该房屋系李大爷个人所有，三方签订的合同未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。张大娘提出该房产系婚后共同财产的说法并不能对抗善意第三人。
    温馨提示：

夫妻婚后购房但登记为一人的“隐形共有人”情况非常普遍。根据《物权法》的规定，配偶并非当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。2008年7月开始施行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求。但是买房人在购买房屋时，最好是通过中介公司询问卖方的家庭情况，由卖房人出具家庭成员的认可手续或委托卖房手续，以规避因侵犯共有人权益引发不必要的纠纷。